내 집 마련의 꿈을 향한 징검다리, '전세'. 하지만 언제부턴가 전세 계약서에 도장을 찍는 손이 불안에 떨리기 시작했습니다. 연일 뉴스에 오르내리는 '전세사기' 소식 때문이죠. 안녕하세요, 내 자산은 내가 지킨다는 신념의 블로거, 리밋넘기입니다. 공인중개사의 "이 집은 융자도 없고 깨끗해요"라는 말만 믿고 안심하기엔, 세상이 너무 험난해졌습니다. 서류 확인은 기본, 우리는 법의 테두리 안에서 스스로를 보호할 마지막 안전장치를 마련해야 합니다. 그것이 바로 계약서의 '특약사항'입니다. 오늘은 당신의 피 같은 전세보증금을 지켜줄, 작지만 가장 강력한 무기, '필수 특약'에 대해 알아보겠습니다. 😊
리밋넘기의 첫 전세 계약 경험담 😥
저도 몇 년 전 생애 첫 전세 계약을 할 때, 부동산 중개인이 "이 집은 융자도 없고 깨끗해서 괜찮아요"라는 말만 믿고 계약서에 도장을 찍을 뻔했습니다. 하지만 불안한 마음에 하루 꼬박 인터넷을 뒤져 '잔금일 당일 임대인의 근저당권 설정 금지' 특약을 알게 되었죠.
떨리는 마음으로 중개인에게 이 특약을 넣어달라고 요청하니, 잠시 머뭇거리더니 알겠다고 하더군요. 그 특약 하나 추가했을 뿐인데, 잔금을 치르고 전입신고를 마친 뒤 등기부등본을 다시 떼어볼 때까지 마음이 얼마나 든든했는지 모릅니다. '아는 것이 힘'이고, '내 권리는 내가 요구해야 한다'는 것을 뼈저리게 느낀 순간이었죠.
특약 넣기 전! 기본 중의 기본 체크리스트 ✅
특약은 안전장치일 뿐, 가장 좋은 것은 처음부터 위험한 매물을 피하는 것입니다. 계약서에 도장 찍기 전, 아래 3가지는 반드시 직접 확인하세요!
- 등기부등본 확인: '을구'에 근저당(대출)이 있는지, 있다면 주택 시세 대비 과도하지 않은지 확인. '갑구'의 집주인 정보와 계약자가 일치하는지 확인.
- 세금 체납 확인: 집주인의 미납 국세/지방세는 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다. '미납국세없음' 증명 또는 '납세증명서'를 잔금일에 확인하는 특약을 넣으세요.
- HUG 전세보증보험 가입 가능 여부 확인: HUG 안심전세 앱 등을 통해 해당 주소가 보증보험 가입이 가능한 매물인지 미리 확인하세요. 가입이 안 된다면 위험 신호일 수 있습니다.
내 보증금 N억을 지키는 '필수 특약' 5가지 🛡️
기본 확인이 끝났다면, 이제 계약서에 아래 특약들을 '반드시' 추가해달라고 당당하게 요구하세요. 표준임대차계약서에도 포함된 독소조항 방지용 필수 특약들입니다.
1. 대항력 유지 특약 (⭐가장 중요⭐)
"임대인은 임차인의 잔금 지급일 익일까지(전입신고 효력 발생일까지) 본 주택에 대하여 근저당권 등 담보권을 설정할 수 없으며, 이를 위반할 시 본 계약은 즉시 무효가 되고 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다."
WHY? 전입신고의 대항력은 신고 다음날 0시부터 발생합니다. 이 허점을 노려 집주인이 잔금 받은 날 은행에 가서 대출(근저당 설정)을 받아버리는 사기를 막는 가장 핵심적인 조항입니다.
2. 선순위 권리관계 및 세금 체납 확인 특약
"임대인은 잔금 지급일까지 등기부등본상 권리 변동이 없음을 확인하며, 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 고지한다. 임차인의 요구 시 관련 증명서(등기부등본, 납세증명서)를 제출하여야 한다."
WHY? 계약일과 잔금일 사이 기간 동안 집주인이 몰래 대출을 받거나 세금이 체납되는 상황을 방지하고, 최종 상태를 확인하고 잔금을 치를 권리를 명시하는 것입니다.
3. 보증보험 가입 협조 특약
"임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증보험(HUG, HF, SGI) 가입에 동의하고 관련 절차에 적극 협조한다. 만약 임대인의 귀책사유로 인해 임차인의 보증보험 가입이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하고 임대인은 수령한 금액 전부를 즉시 반환한다."
WHY? 보증보험은 최고의 안전장치입니다. 임대인이 협조를 거부하거나, 임대인의 문제(신용불량, 주택 가격 하자 등)로 가입이 안 될 경우 계약을 무르고 나올 수 있는 퇴로를 확보하는 중요한 조항입니다.
4. 계약 당사자 확인 특약 (대리인 계약 시)
"본 계약은 임대인의 대리인 OOO과 체결하나, 계약의 모든 효력은 임대인 본인에게 귀속된다. 계약 시 임대인 본인과 직접 영상 통화로 계약 의사를 확인하며, 잔금은 반드시 임대인 본인 명의의 계좌(OO은행 123-...)로 지급한다."
WHY? 위임장만 믿고 대리인과 계약했다가 사기를 당하는 경우를 막기 위함입니다. 반드시 본인 의사를 확인하고, 보증금은 무조건 집주인 명의 계좌로 직접 송금해야 합니다.
5. 보증금 반환 특약
"임대인은 임대차 계약 종료일에 타 임차인의 임대 여부와 관계없이 임차인에게 전세보증금 전액을 즉시 반환하여야 한다."
WHY? "새로운 세입자가 들어와야 보증금을 빼줄 수 있다"는 집주인의 흔한 핑계를 원천 차단하는 조항입니다. 보증금 반환은 집주인의 의무이지, 다음 세입자를 구하는 것과 무관함을 명확히 하는 것입니다.
특약은 법적 분쟁 시 나에게 유리한 근거가 되는 강력한 조항이지만, 사기꾼이 작정하고 덤비면 보증금을 떼일 위험은 여전히 존재합니다. 가장 좋은 방법은 깨끗한 권리관계의 주택을 고르고, HUG 전세보증보험에 반드시 가입하는 것입니다. 특약은 그를 위한 보조적인 안전장치임을 기억하세요.
자주 묻는 질문 ❓
전세 계약은 우리 인생에서 가장 큰돈이 오가는 계약 중 하나입니다. 조금 귀찮고, 집주인이나 중개인에게 요구하기 껄끄럽더라도 반드시 확인하고 주장해야 합니다. 여러분의 작은 용기와 지식이 수억 원의 자산을 지켜줄 수 있습니다. 부디 꼼꼼하게 확인하셔서 안전하고 행복한 보금자리를 구하시길 바랍니다! 😊
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