등기부등본 을구 '이 숫자' 모르면 깡통전세 당합니다 (채권최고액)

 

[깡통전세 구별법] 등기부등본 '을구'의 이 숫자만 알면 전세사기 99% 피합니다. 근저당권 채권최고액과 내 보증금을 더해서 안전 마진 계산하는 법, 시세보다 싼 전셋집 계약 직전 탈출한 실제 후기!

안녕하세요, 내 보증금을 지키기 위해 등기부등본을 닳도록 보는 블로거 리밋넘기입니다. 😊 지난번 '등기부등본 보는 법 A to Z' 글에 이어, 오늘은 전세사기의 가장 핵심적인 유형인 '깡통전세'를 완벽하게 걸러내는 방법에 대해 집중적으로 파헤쳐 보려 합니다.

얼마 전, 저는 부천의 한 신축 빌라 전세 매물을 보고 마음이 흔들렸습니다. 시세보다 5천만 원이나 저렴했거든요. '갑구'를 보니 소유자도 깔끔하고 가압류 같은 것도 없었습니다. 하지만 진짜 위험은 '을구'에 숨어 있었습니다. 바로 '근저당권'과 '채권최고액'이라는 숫자 속에 말이죠. 오늘은 이 숫자를 어떻게 해석하고, 간단한 덧셈 하나로 내 소중한 보증금을 지킬 수 있는지 알려드리겠습니다.

 

'을구'의 핵심: 근저당권과 채권최고액이란? 🧐

등기부등본 '을구'는 이 집에 설정된 '빚'의 목록입니다. 여기서 우리가 봐야 할 가장 흔하고 중요한 항목은 바로 '근저당권설정'입니다. 집주인이 이 집을 담보로 은행 등에서 돈을 빌렸다는 뜻이죠.

'채권최고액'의 함정을 아시나요?

을구에는 실제 대출 원금이 아닌 '채권최고액'이라는 금액이 적혀 있습니다. 이것이 핵심입니다!

은행은 만약의 경우(이자 미납 등)를 대비해 실제 빌려준 돈의 120%~130%를 채권최고액으로 설정합니다. 즉, 등기부등본 을구의 채권최고액이 1억 3,000만 원이라면, 실제 대출 원금은 약 1억 원일 가능성이 높습니다. 하지만 우리는 안전을 위해, 가장 보수적인 기준인 채권최고액 전부를 '빚'으로 간주해야 합니다.

 

깡통전세 구별 공식: 리밋넘기의 실제 계산 과정 🧮

제가 계약할 뻔했던 신축 빌라의 조건은 다음과 같았습니다.

• 매매 시세: 약 5억 원
• 나의 전세보증금: 2억 5,000만 원
• 등기부등본 을구 '채권최고액': 3억 6,000만 원

이제 '깡통전세 안전 공식'에 이 숫자들을 대입해 보겠습니다. 이 공식은 전세사기 예방의 알파이자 오메가입니다.

깡통전세 안전 공식

(근저당권 채권최고액) + (나의 전세보증금) ≤ (매매 시세 X 70%)

(보수적인 전문가는 70%를, 일반적으론 80%를 마지노선으로 봅니다.)

제 경우를 계산해볼까요?

3억 6,000만 원 + 2억 5,000만 원 = 6억 1,000만 원

집주인의 빚(채권최고액)과 제 보증금을 합한 금액이 6억 1,000만 원으로, 매매 시세인 5억 원을 훌쩍 넘어버렸습니다. 안전 마지노선인 시세의 70%(3억 5천만 원)는커녕 원금조차 초과했죠. 만약 이 집이 경매로 넘어가면 은행이 3억 6천을 먼저 가져가고, 저는 보증금을 거의 다 날릴 수밖에 없는 전형적인 '깡통전세'였습니다. 저는 그 자리에서 바로 계약을 포기했습니다.

⚠️ 잔금일에 빚이 늘어나는 '동시진행' 사기 주의!
가장 악질적인 사기 유형입니다. 계약일에는 을구가 깨끗했지만, 세입자가 전입신고를 하는 바로 그날, 집주인이 은행에서 주택담보대출을 받는 것입니다. 내 전세보증금의 대항력이 다음 날 0시부터 발생하는 점을 악용하는 것이죠. 이를 막기 위해 계약서 특약에 "잔금 지급일 다음 날까지 근저당권 등 다른 등기를 설정하지 않으며, 위반 시 계약은 무효로 하고 계약금의 배액을 배상한다"는 문구를 반드시 넣어야 합니다.

 

핵심만 콕! '을구' 분석 요약 카드 🃏

💡

깡통전세 피하는 법: 을구 체크

1. 시세 확인: 계약하려는 집의 정확한 매매 시세 파악하기

2. 을구 확인: '근저당권설정' 항목의 '채권최고액' 금액 확인

3. 공식 대입:

빚(채권최고액) + 내 보증금 ≤ 집값의 70% 인가?

4. 최종 결정: 공식을 초과하면 아무리 좋아 보여도 뒤돌아보지 말고 패스!

간단한 산수 하나가 당신의 전 재산을 지킵니다.

 

자주 묻는 질문 ❓

Q: 왜 채권최고액은 실제 대출금보다 120~130% 높게 설정하나요?

A: 채무자가 이자를 연체하거나 경매를 진행할 경우를 대비하여, 은행이 받아야 할 이자와 법적 비용 등을 미리 확보하기 위한 장치입니다. 그래서 안전 계산을 할 때는 실제 대출 원금이 아닌, 등기부등본에 적힌 채권최고액을 기준으로 해야 합니다.

Q: 을구에 근저당권이 여러 개 있으면 어떻게 계산하나요?

A: '순위번호'에 따라 모든 근저당권의 채권최고액을 전부 더해서 계산해야 합니다. 예를 들어 1순위 2억, 2순위 1억이 있다면 총 빚은 3억으로 계산하고 안전 공식을 적용해야 합니다.

Q: 다가구 주택(원룸 건물)의 경우 등기부등본을 어떻게 봐야 하나요?

A: 다가구 주택은 건물 전체가 하나의 등기부등본으로 되어 있어 더욱 주의가 필요합니다. 나보다 먼저 입주한 다른 세입자들의 보증금 총액까지 '선순위 빚'으로 간주해야 합니다. 계약 전 '확정일자 현황'이나 '전입세대 열람'을 통해 선순위 보증금이 얼마나 있는지 반드시 확인하고, 이를 포함하여 안전 공식을 계산해야 합니다.

시세보다 싸고 좋은 집은 없습니다. 싼 데에는 반드시 이유가 있고, 그 이유는 대부분 등기부등본에 숨어있습니다. 700원짜리 등기부등본 한 통, 그리고 오늘 배운 간단한 덧셈 하나가 여러분의 소중한 전 재산을 지켜줄 가장 강력한 무기라는 점, 꼭 기억하세요! 😉